Sie überlegen schön seit Längerem in Immobilien zu investieren und sind bei Ihrer Recherche auf die Anlageform des Bauherrenmodells gestoßen? Es entspricht genau Ihren Vorstellungen: Ein langfristiges Investment, das Ihnen ein sicheres, stabiles Zusatzeinkommen beschert.

Sie wissen, dass Sie beim Bauherrenmodell nicht von Beginn an, mit Gewinnen rechnen können. Eher das Gegenteil ist der Fall: Bei diesem Investment werden Sie anfänglich Verluste erwirtschaften, da es in der Bauphase keine Mieterträge gibt.

Sie stellen sich nun die Frage: Ab wann rentiert sich dieses Investment für Sie? Um Ihnen diese Frage zu beantworten, haben unsere Finanzexperten eine Berechnung für ein Bauherrenmodell erstellt. Sie haben hierfür die Zahlen eines Projektes genommen, das bereits in Wien umgesetzt wurde.

Berechnung Bauherrenmodell: Die wichtigsten Faktoren

In unserem Beispiel nehmen wir als Investor den Rechtsanwalt Peter H., der in einer Anwaltskanzlei angestellt ist.
Um zu berechnen, wann sich das Investment für ihn lohnt, müssen wir folgende Faktoren berücksichtigen.

Bruttogehalt:

Bei einem Bauherrenmodell bringt er als Investor bei Baubeginn Kapital ein. Mietererträge gibt es zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Aus steuerlicher Sicht gesehen ist es ein Verlust, der seine Einkommenssteuer die ersten Jahre mindert. Daher eignet sich ein Bauherrenmodell vor allem für jene, die in einer hohen Steuerstufe liegen, da dann der maximale, steuerliche Effekt erzielt werden kann.

Peter H. hat ein monatliches Bruttogehalt von 8000 €. Bei ihm kommt daher der Steuersatz von 50% zur Anwendung. (Welcher Steuersatz bei Ihnen Anwendung findet, können Sie hier nachsehen: https://www.bmf.gv.at)

Eigenkapitaleinsatz und Gesamtinvestition:

Wenn Sie in ein Bauherrenmodell investieren, erwerben Sie einen prozentuellen Anteil am gesamten Projekt. Erst wenn alle Anteile des Projekts verkauft sind, kann der Baubeginn starten. Welche Summe Sie investieren müssen, variiert von Projekt zu Projekt. Zumeist ist ein Einstieg in ein Bauherrenmodell günstiger, als eine Eigentumswohnung oder Vorsorgewohnung zu erwerben. Erfahrungsgemäß können Sie bereits ab einer Summe von 100.000 € in ein Bauherrenmodell investieren. Ein weiterer Vorteil: Sie müssen diesen Betrag nicht vollständig aus Ihren finanziellen Eigenmitteln finanzieren. Die Finanzierung Ihres Bauherrenmodells können Sie aufteilen: Rund 1/3 können Sie durch Förderungen finanzieren, 1/3 können Sie mithilfe eines Kredits finanzieren und der Rest stellt Eigenmittel dar.

Das komplette Eigenkapital müssen Sie nicht bei Baubeginn einbringen, sondern Sie können es über mehrere Jahre verteilt einbezahlen. Bis zur Fertigstellung muss es vollständig eingebracht sein

Peter H. entscheidet sich für eine Gesamtinvestition von 167.500 €. Er erwirbt 0,5% des Projekts. Sein Eigenkapitaleinsatz beträgt: 45.000 €. In den Jahren 2019 (Baubeginn), 2020 und 2021 hat er jeweils 15.000 € eingezahlt.

Fremdkapital (Bankdarlehen)

Wie bereits im vorherigen Punkt erwähnt, können Sie einen Teil Ihrer Investition durch ein Bankdarlehen finanzieren. Dieses Fremdkapital zahlen Sie wie bei jedem anderen Kredit in der vereinbarten Laufzeit zurück. Sobald das Gebäude fertiggestellt ist und vermietet wird, können Sie den Kredit mit den Mieterträgen zurückzahlen. Aber Vorsicht: Nicht immer reichen die Mieterträge aus, um die komplette Kreditrate zu tilgen!

Peter H. nimmt für seine Investition einen Kredit in Höhe von 125.000 € auf. Die Laufzeit beträgt 35 Jahre. Im ersten vollen Vermietungsjahr (2022) belaufen sich die Einnahmen, die er aus dem Mietenpool erhält, auf 5400 €. (Wichtig: Durch die jährliche Indexsteigerung passt sich der Wert der Miete an die aktuelle Inflation an)

Steuerliche Begünstigung

Als Investor profitiert Peter H. von steuerlichen Begünstigungen. Bei der beschleunigten Abschreibung kann er die Bau- und Baunebenkosten innerhalb von 15 Jahren (anstatt der üblichen 67 Jahre) abschreiben. Werbungskosten, wie Kosten eines Steuerberaters, kann er ebenfalls abschreiben.

Berechnung Bauherrenmodell: Vereinfachte Rechnung

Da die konkrete jährliche Berechnung eines Bauherrenmodells komplex und zum Teil sehr unübersichtlich ist, würde es den Rahmen dieses Blogbeitrags sprengen. Daher möchten wir Ihnen im Folgenden einfach aufzeigen, ob Peter H. nach der Laufzeit von 35 Jahren einen Gewinn oder einen Verlust erwirtschaftet hat.

Gesamte Ausgaben:

Eigenkapitaleinsatz: 45.000 €
Kredittilgung (inkl. Zinsen): 161.865 €

Gesamt: 206.865 €

Gesamte Einnahmen:

Nettoeinnahmen (durch Mieten): 230.192 €
Steuerersparnis durch Steuervorteile: 24.807 €

Gesamt: 254.999 €

Fazit: Ein Bauherrenmodell lohnt sich finanziell, muss aber gut kalkuliert sein

In unserem Beispiel erwirtschaftet Peter H im Jahr 2055 (35 Jahre nach Kreditaufnahme) mit seiner Investition in ein Bauherrenmodell einen Gewinn von knapp 50.000 €. Was hierbei nicht vergessen werden darf, ist, dass es sich bei dieser Summe um einen bloßen Geldwert handelt.

Mit seiner Rolle als Investor hat Peter H. aber auch Anteile an der Immobilie erworben, die einen Sachwert darstellen. Ihm gehören nämlich 0,5% der Immobilie. Gehen wir davon aus, dass die Immobilie einen Wert von 33 Millionen € hat, hat er zusätzlich einen reinen Sachwert in Höhe von 165.000 € (0,5% von 33 Millionen)

Somit lässt sich sagen, dass ein Bauherrenmodell ein rentables Immobilieninvestment ist, wenn Sie:

  • mit Ihrem Gehalt in eine hohe Einkommenssteuerklasse fallen, um von den vollen steuerlichen Vorteilen zu profitieren
  • über genügend finanzielle Reserven verfügen, um die anfänglichen Verluste stemmen zu können

Unser Tipp: Wenn Sie überlegen in ein Bauherrenmodell zu finanzieren, lassen Sie Ihre finanzielle Situation und die Prognosezahlen des Projekts von einem Fachmann überprüfen.

Unsere Berater von FiNUM wissen aus Erfahrung: Ein Bauherrenmodell und seine steuerlichen Begünstigungen wirkt verlockend, aber nur mit einer korrekten Berechnung und Analyse wird es für Sie zum finanziellen Erfolg.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie über genug Liquidität verfügen oder skeptisch sind, ob das angebote Bauherrenmodell auch wirklich die versprochene Rendite abwirft, können Sie gerne das Wissen und die Expertise unserer Berater in Anspruch nehmen.

Bei einem unverbindlichen Beratungsgespräch kann er Ihre finanzelle Situation durchleuchten und Sie eingehend beraten, ob und welches Bauherrenmodell für Sie geeignet ist.

Sie möchten eine umfassende und kompetente Erstberatung? Dann kontaktieren Sie uns und wir sehen uns Ihren Fall genauer an. Sie erreichen uns via Telefon (01 53419-90), via E-Mail (website@finum.at) und via Kontaktformular (klicken Sie hier!).

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