Sie überlegen gerade in ein Bauherrenmodell zu investieren? Im Zuge dessen haben Sie sich schon unsere 5 Gründe, warum Sie in ein Bauherrenmodell investieren sollten durchgelesen? Aber Sie wissen nicht genau, welche Steuern bei dieser Art von Investment anfallen und wie Sie von diesem Modell nachhaltig steuerlich profitieren können? Wir helfen Ihnen gerne dabei, etwas Licht in dieses Dunkel zu bringen.

Beim Bauherrenmodell geht es darum langfristig zu investieren und ein sicheres, stabiles Zusatzeinkommen zu generieren. Wer kurzfristige, hohe Gewinne erwartet, sollte sich besser eine andere Anlageform suchen. Das Bauherrenmodell hingegen stellt eine interessante zukunftsgerichtete Anlageform dar. Es bietet einerseits Steuervorteile, verfügt aufgrund des langen Anlagehorizontes aber auch über Stolperfallen, welche zu beachten sind.

Nachfolgend klären wir Sie darüber auf, worauf auf jeden Fall ein Bauherrenmodell zu achten ist.

Welche Steuern fallen bei einem Bauherrenmodell an?

Beim Kauf einer Beteiligung über das Bauherrenmodell fällt keine Umsatzsteuer an. Diese ist zwar für die GmbH in die Sie mit dem Bauherrenmodell investieren interessant, für Sie selbst als Privatinvestor ist diese jedoch irrelevant.

In den ersten Jahren nach dem Kauf kommt es zumeist zu steuerlichen Verlusten, welche Sie dann mit der im jeweiligen Jahr anfallenden Einkommens- oder Lohnsteuer gegenrechnen können.

Gewöhnlich erfolgt daraus eine Steuerrückzahlung, welche die Anschaffungskosten reduziert. Bei Bauherrenmodellen führt die verkürzte Abschreibungsdauer von 15 Jahren (anstatt der üblichen 67 Jahre) zu hohen fiktiven Aufwendungen. Da die generierten Mieterlöse lange Zeit von den fiktiven Verlusten der hohen Abschreibung “aufgefressen” werden, fällt hierfür ebenfalls zeitweise keine Einkommenssteuer an.

Je nach Höhe der Fremdmittel Ihres Bauherrenmodells kommt es zu einer geringen monatlichen Zuzahlung des Investors. Auch Art und Laufzeit können diverse steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Generell gesprochen bedeutet dies: Personen mit einer hohen Steuerbelastung bietet das Bauherrenmodell attraktive Gelegenheiten diese zu reduzieren.

Nach Tilgung der Fremdmittel bleiben Ihnen nur noch Erlöse, welche dann steuerpflichtig sind und nach dem jeweiligen Einkommenssteuersatz abgeführt werden müssen.

Gibt es steuerliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Bauherrenmodellen?

Ja, die steuerlichen Unterschiede werden durch die individuelle Ausgestaltung Ihres jeweiligen Modells bestimmt. Ein höherer Eigenkapital-Anteil oder gar eine Barzeichnung zu Beginn der Investition führt zu einem rascheren bzw. sofortigen Zufluss von Mieterlösen nach der Darlehenstilgung. Wie zuvor erwähnt sind erwirtschaftete Überschüsse allerdings wieder zu versteuern.

Ein niedriger Eigenkapitalanteil führt zu einer längeren Darlehenstilgung. Überschüsse sind hierbei nicht so schnell zu generieren, allerdings können Sie die Ausgaben langfristiger mit Ihrer Einkommens- oder Lohnsteuer gegenrechnen.

Passen Sie deswegen das Bauherrenmodell immer Ihrer persönlichen Situation und auch Ihren finanziellen Zielen an.

Können Sie vom Bauherrenmodell steuerlich profitieren?

Ja. Sie können davon steuerlich profitieren. Abhängig ist dies allerdings von mehreren Faktoren wie beispielsweise Art, Laufzeit, Rückzahlungs-Rate etc.

Wie eingangs erwähnt, erfolgt der Ankauf Ihrer Beteiligung beim Bauherrenmodell ohne eine Umsatzsteuer. Durch die zunächst erzielten Anfangsverluste kann in den ersten Jahren direkt bezahlte Einkommens- oder Lohnsteuer zurückgeholt werden, welche sonst unwiderruflich verloren wäre.

Während der Laufzeit der Investition müssen die Mieterlöse durch die verkürzte Abschreibung (nur 15 Jahre) wenig bis gar nicht versteuert werden und dienen damit primär der Darlehenstilgung. (falls vorhanden)

Kurz gesagt gilt: Je mehr Lohnsteuer bzw. Einkommenssteuer. Sie zahlen, desto mehr können Sie vom Bauherrenmodell auch steuerlich profitieren.

Welche Stolperfallen gilt es beim Bauherrenmodell zu vermeiden?

Vorweg sollte Ihnen klar sein, dass das Bauherrenmodell eine langfristige Anlageform darstellt. Seien Sie sich dessen bewusst, wenn Sie sich dafür entscheiden. Eine Investition in ein Bauherrenmodell sollte nicht zuletzt deswegen unbedingt mit Ihrer persönlichen Zukunfts-, Familien- und Lebensplanung abgestimmt werden.

So sind beispielsweise bevorstehende längere Auslandsaufenthalte oder das Verlegen Ihres Lebensmittelpunktes in einen anderen Staat und ein damit einhergehendes Wegfallen der Steuerpflicht in Österreich auf jeden Fall zu vermeiden.

Zudem sollte Ihnen klar sein, dass Sie Ihre Anteile am entsprechenden Bauherren-Modell innerhalb von 20 Jahren nicht verkaufen können, ohne dass Rückzahlungen von etwaigen Steuervorteilen und Förderungen schlagend werden.

Sie sollten Ihren Anteil erst dann verkaufen, wenn Sie mit Ihrer Beteiligung einen “steuerlichen Totalgewinn” erzielt haben. Sprich, wenn Sie innerhalb von 25 Jahren mit Ihrem Investment höhere Einnahmen generieren als Sie zuvor Ausgaben dafür getätigt haben.

Wenn dies nicht der Fall ist, könnte der Fiskus von “Liebhaberei” ausgehen und hiernach verlieren Sie die vorher angeführten Steuervorteile und müssen etwaige in Anspruch genommene Sonderabschreibungen zurückerstatten.

Fazit: Die richtige Auswahl von Art und Laufzeit des Bauherrenmodells ist elementar, um Steuern zu sparen.

Machen Sie sich zunächst bewusst, wie Ihre finanziellen Ziele aussehen und ob Sie diese mit Hilfe des Bauherrenmodells erreichen können. Klären Sie gleich zu Beginn ab, ob dies auch mit Ihrer Zukunftsplanung übereinstimmt. Wenn Sie mit durch das Bauherrenmodell steuerlich profitieren wollen, dann ist die Art und die Laufzeit, aber vor allem aber der richtige Partner entscheidend. Und schlussendlich behalten Sie auf jeden Fall die Fristen und gesetzlichen Regeln im Auge, damit Sie in keine steuerlichen Stolperfallen schlittern.

Wenn Sie all dies beachten, dann können Sie aus dieser Investition einen langfristigen Nutzen ziehen.

Sie haben noch Fragen? Wir unterstützen Sie gerne bei der Auswahl der passenden Anlageform Wir helfen Ihnen darüber hinaus auch bei der anschließenden Abwicklung. Und natürlich klären wir Sie jederzeit über die ideale Nutzung der Steuervorteile und über die damit einhergehenden möglichen Stolpersteine in einem unverbindlichen Beratungsgespräch auf. Vereinbaren Sie einfach einen Termin mit einem unserer Experten.

Sie erreichen uns entweder via Telefon (01 53419-90), E-Mail (website@finum.at) oder bequem und praktisch mit dem folgendem Kontaktformular (klicken Sie hier!).

Foto: fizkes – stock.adobe.com