Hauskauf: Wie viel Kredit bekomme ich?

Sie möchten sich ein Eigenheim kaufen und haben bereits Ihre Traumimmobilie gefunden? Dann bleibt nur eine Frage offen: Wie finanzieren Sie sich Ihren Lebenstraum? Nur noch wenige sind in der glücklichen Lage eine Immobilie ohne Fremdkapital zu finanzieren. Das Ersparte reicht in der Regel nicht aus. Einen Kredit aufzunehmen, ist daher für viele die einzige Chance eine Immobilie künftig ihr Eigenheim zu nennen.

Ihnen geht es ähnlich? Sie fragen sich, wie eine Immobilienfinanzierung abläuft und wie viel Kredit Sie schlussendlich erhalten? Ob Ihre bestehende Schulden ein Problem sein könnten?

In diesem Blogbeitrag beschäftigen sich die Experten von FiNUM mit all diesen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

Ablauf einer Immobilienfinanzierung

Vorbereitung

Die Immobilienfinanzierung zählt sicherlich zu den größten Investitionen in Ihrem Leben. Daher sollten Sie auf eine gute Vorbereitung setzen, damit der Ablauf Ihrer Immobilienfinanzierung einwandfrei verläuft.

Die 3 wichtigsten Fragen in der Vorbereitung:

Wie viel Eigenkapital besitze ich?
Dazu gehören: Ersparnisse, Barvermögen, Aktien, etc. Der Eigenkapitalanteil entscheidet maßgeblich darüber, wie viel Sie sich leisten können.
Sie sind sich nicht sicher, was genau zum Eigenkapital gehört? Um diese häufige Frage zu klären, haben wir einen eigenen Blogbeitrag verfasst: Eigenkapital beim Kredit: Wie viel brauchen Sie? Was gehört dazu?

Wie viel Kredit brauche ich?
Neben dem eingesetzten Eigenkapital beeinflusst auch die Immobilie selbst die Höhe des Wohnungs- oder Hauskredits.
Lieber ein Einfamilienhaus oder eine Garçonnière? Stadt oder Land? Alles Faktoren, die den Kaufpreis bestimmen und Ihre benötigte Kredithöhe.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Schließlich soll Sie Ihre monatliche Kreditrate nicht finanziell erschlagen. Damit Sie alle Kosten im Blick haben, empfiehlt sich eine detaillierte Haushaltsrechnung. Hierbei handelt es sich um eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung: Ihre monatlichen Einnahmen werden Ihren monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Was übrig bleibt, steht Ihnen am Monatsende zur Verfügung. Daher die einfache Faustregel: Ihre Kreditrate darf auf keinen Fall höher sein, als die Summe, die Sie am Ende des Monats zur Verfügung haben!

Aber Achtung: Der Kauf eines Hauses/einer Wohnung ist mehr als nur der reine Kaufpreis. Bei der Vorbereitung müssen Sie darauf achten, dass Sie auch wirklich alle Kosten miteinberechnet haben. Kaufnebenkosten (Maklergebühr, Grunderwerbsteuer), Einrichtung (neue Küche o.ä.) und andere nötige Investitionen an der Immobilie werden häufig vergessen und nachträglich zum finanziellen Problem!

Ein weiterer Punkt, den Sie am besten in Etappe #1 abhaken: Das Bereitstellen der wichtigsten Dokumente.

Benötigte Unterlagen für Ihre Immobilienfinanzierung

1.) Persönliche Unterlagen

Wer einen Kredit aufnehmen möchte, muss bei der Bank eine Legitimationsprüfung durchlaufen. Hierfür müssen Sie folgende Unterlagen vorweisen:

• Reisepass oder Personalausweis (Vorsicht: Die Legitimation mittels Führerscheines wird nicht bei allen Banken akzeptiert)
• Meldezettel

Drittstaatsangehörige, die Ihren Aufenthalt in Österreich haben, müssen einen sog. Aufenthaltstitel als Legitimation nachweisen.

2.) Einkommen

Beantragen Sie einen Wohnungs- oder Hauskredit, ist für die Bank Ihre Einkommenssituation von entscheidender Bedeutung. Nur wenn Sie über ein stabiles Einkommen verfügen, hat die Bank die Sicherheit, dass Sie künftig Ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen.

Für die Bank macht es einen Unterschied, ob Sie angestellt oder selbständig sind.

Sind Sie in einem Angestellten-/Arbeitsverhältnis müssen Sie der Bank folgende Unterlagen vorlegen:

• Ihre Gehalts-/Lohnabrechnungen der letzten 3-6 Monate
• Ihren Jahreslohnzettel des Vorjahrs

Nehmen Sie Ihren Kredit erst im Pensionsalter auf, ersetzt Ihr letzter Pensionsbescheid die Gehalts-/Lohabrechnungen der vergangenen 3-6 Monate.

Bei Selbständigkeit werden diese Unterlagen von Ihnen verlangt:

• Einkommensteuererklärung der letzten 3 Jahre
• Einnahmen/Ausgaben-Rechnung
• Steuerbilanzen inkl. Gewinn- und Verlustrechnung und AFA-Verzeichnis
• Einkommens-, Körperschafts-, Umsatz-Steuerbescheide der letzten 3 Jahre
• Saldenlisten des aktuellen Geschäftsjahres
• Lastenschriftenanzeige des Finanzamts
• Kontoauszug der Krankenkasse

3.) Haushaltsplan

Hierbei handelt es sich um eine einfache private Einnahmen-Ausgaben-Rechnung: Ihre monatlichen Einnahmen werden Ihren monatlichen Ausgaben gegenübergestellt.
Tipp vom Finanzberater: Führen Sie diesen Haushaltsplan über mehrere Monate hinweg. So sieht die Bank, wieviel Einkommen Ihnen abzüglich aller Kosten am Monatsende übrigbleibt. Mit Hilfe Ihres Haushaltsplans wird dann die Kreditrate berechnet, die zu Ihrem Haushaltsbudget passt.

4.) Vermögensnachweis
Sie müssen der Bank vorweisen können, dass Sie für Ihre Immobilien- oder Baufinanzierung über genügend Eigenmittel verfügen. Folgende Unterlagen sind hier notwendig, sofern Sie über solche Eigenmittel verfügen.

• Kontoauszüge der letzten 3 Monate
• Auszug von (Bau)Sparkonten
• Wertpapierdepots
• weiterer Immobilienbesitz

5.) Unterlagen zur Immobilie
Neben den Angaben zu Ihrer Einkommens-und Vermögenssituation fordern die Banken auch detaillierte Informationen über die zu erwerbende Immobilie:

• Kaufanbot
• Exposé (eine Art Verkaufsprospekt)
• Grundrissplan
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Fotos von innen (in welchem Zustand befinden sich Böden, Wände, Sanitäranlagen, …)
• Fotos von außen (in welchem Zustand befinden sich Fassade, Dach, Fenster, …)

6.) Weitere Kredit- und Leasingverträge
Wenn Sie bereits einen oder mehrere Kredite begleichen, müssen Sie der Bank die bestehenden Kredit- und Leasingverträge vorlegen.

Checkliste Unterlagen für Ihre Immobilienfinanzierung

Angebote einholen

Ihr erster Weg wird zu Ihrer Hausbank führen. Hier sind Sie als Bestandskunde bekannt und erhoffen sich dadurch die besten Konditionen. Das Problem: Sie haben keinen Vergleichswert. Sie haben nur die Wahl: das Angebot Ihrer Bank anzunehmen oder nicht. Dabei ist es möglich, dass Ihnen andere Anbieter attraktivere Konditionen anbieten können. Daher die klare Empfehlung: Verlassen Sie sich nicht auf Ihre Hausbank, holen Sie sich mehrere Angebote ein!

Tipp vom Experten: Achten Sie beim Einholen der Angebote darauf, ein verbindliches Angebot zu erhalten.
Oft stellt Ihnen die Bank nach einem kurzen Gespräch ein sog. Konditionenangebot aus, ohne Ihre Einkommensunterlagen oder die zu erwerbenden Immobilie zu prüfen. Es werden lediglich mögliche Kreditkonditionen unterbreitet, ohne dass zumindest ein grobe Bonitätsprüfung erfolgt ist.
Wenn Sie dann alle Unterlagen vorlegen und die Bank diese genauer prüft, kann Ihnen eine böse Überraschung bevorstehen: Nämlich, dass die realen Konditionen dann doch anders aussehen…

Faktoren, die die Höhe Ihrer Kreditsumme beeinflussen

Foto: Daenin-stock.adobe.com

Faktor #1: Die Höhe Ihres frei verfügbaren Einkommens

Ihr frei verfügbares Einkommen bestimmt die monatliche Kreditrate. Mit einer einfachen Haushaltsrechnung können Sie berechnen, welche Rate Sie sich leisten können und welcher Kreditrahmen in Betracht kommt. Sie müssen hierfür Ihre Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüberstellen.

Schritt 1: Einnahmen berechnen

Zu Ihren Einnahmen zählen:

• Nettolohn/-gehalt* (= Ihr Gehalt nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen)
• wenn vorhanden: Mieteinnahmen
• wenn vorhanden: Familien- und Kinderbeihilfen

* Vorsicht bei variablem Entgelt, das nur bei Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen ausbezahlt wird (z.B.: Provision). Für die Bank zählt das variable Entgelt nicht zu Ihrem Nettolohn/-gehalt.

Schritt 2: Ausgaben berechnen

Eine genaue Aufstellung der Ausgaben ist erforderlich. Listen Sie alle Ihre Fixkosten auf (Auto, Telefon, Internet o.ä.). Nehmen Sie die Kontoauszüge der letzten 3 Monate und kategorisieren Sie Ihre Ausgaben. So können Sie auch Ihre variablen Ausgaben (Konsum, Freizeit, Kleidung, Hobbies und Urlaube) einschätzen.

Schritt 3: frei verfügbares Einkommen

Die Differenz Ihrer Einnahmen und Ausgaben ist Ihr frei verfügbares Einkommen. Es gilt als Faustregel: Nicht mehr als 40 % des frei verfügbaren Einkommens sollten für eine Immobilienfinanzierung aufgewendet werden.

Beispiel: Sie möchten einen Kredit beantragen.

Ihr monatlich frei verfügbares Einkommen: 2000 €
Die maximale monatliche Rate (40% des freiverfügbaren Einkommens): 800€

Faktor #2: Vorhandenes Eigenkapital

Zum Eigenkapital zählen alle verfügbaren Vermögenwerte des potenziellen Kreditnehmers. Dazu zählen:

• Ersparnisse (Sparbücher, Girokonto, Bargeld)
• Depots (z.B.: durch Verkauf von Fonds oder Aktien)
  
• Gold (in Form von Münzen und Barren)
• Abtretung einer Lebensversicherung an die Bank

Achtung: Vermögen ist nicht gleich Eigenkapital. Was Sie beim Eigenkapital beachten müssen, haben wir für Sie in einem eigenen Blogbeitrag festgehalten: Eigenkapital beim Kredit: Wie viel brauchen Sie? Was zählt dazu?

Wichtiger Hinweis für diejenigen, die 2022 eine Immobilienfinanzierung abschließen möchten: Ab Mitte 2022 müssen mind. 20% der Kreditsumme mit Eigenmitteln finanziert werden.

Wer einen exakten Überblick über seine Eigenmittel hat, kann sich seine Kreditsumme berechnen. Das möchten wir Ihnen an einem Beispiel veranschaulichen:

Sie möchten einen Kredit beantragen. Ihr Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:

Sparbuch: 50.000 €
Girokonto: 15.000 €
Verkauf von Aktien iHv. 75.000 €
= Eigenkapital gesamt: 140.000€

Wenn Sie Ihr gesamtes Eigenkapital einbringen, beträgt Ihre maximale Kreditsumme somit 700.000 € (140.000 € sind die nötigen 20% Eigenmittel)

Achtung bei der Kreditsumme: Um die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung zu berechnen, müssen Sie auch die Nebenkosten miteinkalkulieren.

Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung: Unterscheiden Sie diese 2 Kostenarten

Bei der Immobilienfinanzierung müssen Sie zwischen 2 Arten von Nebenkosten unterscheiden, nämlich zwischen den Kaufnebenkosten und den Kreditnebenkosten.

#1 Kaufnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Beim Kauf einer Immobilie entstehen für Sie als Käufer Kaufnebenkosten. Bemessungsgrundlage der Kaufnebenkosten ist immer der Kaufpreis Ihrer Immobilie. Die Kaufnebenkosten werden fällig, sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben!

Folgende Kaufnebenkosten gibt es:

• Die Grunderwerbsteuer
  Die Grunderwerbsteuer ist immer dann zu entrichten, wenn es zu einem Besitzwechsel von Grund und Boden kommt. Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt 3,5 % des Kaufpreises.
• Eintragungsgebühr Grundbuch
  Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch ist eine Gebühr zu entrichten (sog. Intabulationsgebühr). Sie beträgt 1,1% des Kaufpreises.
• Vermittlungsgebühr Immobilienmakler
  Nehmen Sie den Dienst eines Maklers in Anspruch, müssen Sie diesem bei erfolgreicher Vermittlung eine Vermittlungsgebühr zahlen. Diese beträgt 3,6% des Kaufpreises.
• Kaufvertragserrichtungsgebühr
  Den Kaufvertrag lassen Sie von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellen. Die Höhe der Vertragserrichtungskosten betragen durchschnittlich 2% des Kaufpreises.

Beispielberechnung der Kaufnebenkosten

Sie kaufen ein Haus um 500.000 Euro. Sie haben hierfür die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen.

Folgende Kaufnebenkosten fallen an:

Grunderwerbsteuer (3,5%): 17.000 €
Eintragungsgebühr (1,1%) : 5.500 €
Maklergebühr (3,6%) : 18.000 €
Vertragserrichtungsgebühren (2%) : 10.000 €

= Kaufnebenkosten gesamt: 50.500 €

Wichtiger Hinweis: Bei gewissen Kostenstellen gibt es Abweichungen. Zum Beispiel geringere Vertragserrichtungsgebühren oder Wegfall der Maklergebühren aufgrund eines privaten Verkaufs.
Als Faustregel gilt: Als Käufer müssen Sie für die Kaufnebenkosten ca. 10% des Kaufpreises einkalkulieren.

#2 Kreditnebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Schließen Sie eine Immobilien- oder Baufinanzierung ab, werden Ihnen zusätzliche Gebühren verrechnet. Bemessungsgrundlage der Kreditnebenkosten ist der vereinbarte Kreditbetrag.

Folgende Kreditnebenkosten gibt es:

• Bearbeitungsspesen
  Diese Gebühr fällt für die Bearbeitung Ihres Kredits an. Sie beträgt durchschnittlich 3% Prozent der Kreditsumme (max. 5%)
• Schätzgebühr:
  Hierbei handelt es sich um die Kosten, die bei der Wertermittlung einer Immobilie entstehen. (Standard: 0,625% der Kreditsumme)
• Kontoführungsgebühr:
  Während der Laufzeit wird Ihnen eine Kontoführungsgebühr für das Kreditkonto verrechnet. Die Verrechnung erfolgt in der Regel zusammen mit der monatlichen Kreditrate. Die monatliche Gebühr ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
• Grundbucheintragungsgebühr (Pfandrecht)
  Die Bank sichert sich in der Regel durch ein Pfandrecht auf der erworbenen Liegenschaft ab. Wird der Bank ein Pfandrecht als Absicherung eingetragen, fällt hierfür eine Eintragungsgebühr ins Grundbuch an. (1,2% des eingetragenen Pfandrechtsbetrages)
• Legalisierungsgebühr:
  Voraussetzung für die Eintragung eines Pfandrechtes im Grundbuch, ist die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers in Form einer beglaubigten Unterschrift auf der Grundbuchsurkunde. Hierfür benötigt es einen Notar, der eine Legalisierungsgebühr verlangt. Sie beträgt durchschnittlich 150 €.

Beispielrechnung der Kreditnebenkosten

Sie möchten ein Haus kaufen und schließen hierfür einen Kredit in Höhe von 500.000 € ab. Die Bank lässt sich ein Pfandrecht in Höhe von 550.000 € eintragen.

Folgende Kreditnebenkosten fallen an:

Bearbeitungsspesen (3% der Kreditsumme): 15.000 €
Schätzgebühr (0,625% der Kreditsumme): 3.125 €
Grundbucheintragungsgebühr (1,2% des Pfandrechtsbetrages): 6.600 €
Legalisierungsgebühr: 150€

= Kreditnebenkosten gesamt: 24.875 €

Wichtiger Hinweis: Bei den Kreditnebenkosten können diese Werte ebenfalls schwanken. So ist es durchaus möglich, dass Banken Bearbeitungsspesen in Höhe von 5% der Kreditsumme einfordern.

Als Faustformel gilt: Kalkulieren Sie ca. 5% der Kreditsumme als Kreditnebenkosten ein!

Kredit trotz Schulden: Ist das möglich?

Ein weiteres Kind, ein Pflegefall in der Familie. Oft stehen Menschen vor Situationen, die eine Vergrößerung des Wohnraums notwendig machen. Durch Aufnahme eines Kredits möchten Sie die Immobilie finanzieren. Das Problem: Erst vor wenigen Monaten haben Sie einen Kredit für Ihr neues Auto aufgenommen….

Sie stellen sich nun die Frage: “Kann ich Schulden machen, wenn ich bereits Schulden habe?”

Vorab sei gesagt: Ja, es ist möglich. Sie müssen lediglich 3 Punkte beachten.

Punkt #1: Prüfen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, eine Immobilie trotz bestehender Schulden zu kaufen, müssen Sie sich als erstes einen Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben verschaffen. Damit Sie alle Kosten im Blick haben, empfiehlt sich eine detaillierte Haushaltsrechnung.

Indem Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen verschaffen, wissen Sie, wie viel Geld Ihnen monatlich für die Tilgung des neuen Wohnungs- oder Hauskredits übrigbleibt. So garantieren Sie, dass Sie sich die monatlichen Kreditraten auch leisten können.

Als Faustregel gilt: Ihre Zahlungsverpflichtungen dürfen nicht Ihr monatliches Einkommen übersteigen. Die bestehenden und die neuen Kreditraten müssen leistbar sein.

Punkt #2: Behalten Sie Ihren KSV-Eintrag im Auge

Wer einen Kredit beantragen will, wird mit seinem KSV-Eintrag konfrontiert. Der KSV (Kreditschutzverband von 1870) hat sich als Ziel gesetzt, Kreditgeber, Dienstleister & Co vor finanziellen Schäden zu schützen, die durch zahlungsunfähige Kunden entstehen. Er sammelt hierfür Daten zu Privatpersonen und Firmen hinsichtlich bestehender Kredite, Zahlungsmoral und Finanzlage.

Die Zahlungsfähigkeit wird anhand eines Punktesystems bewertet:

 

Quelle: https://www.ksv.at/fuer-unternehmen/bonitaetspruefung-personen (18.07.22)

Wenn Sie beispielsweise mit den Raten Ihres bestehenden Kredits in Verzug geraten, riskieren Sie einen negativen Eintrag im KSV.
Fragen Sie dann bei der Bank um einen Kredit an, wird sie sich mit Hilfe des KSV-Eintrags ein Bild darüber machen, ob Sie Zahlungsverpflichtungen künftig nachgekommen werden. Ist ihr KSV-Eintrag negativ, wird die Bank Ihre Finanzierung ablehnen!

Tipp bei negativem KSV-Eintrag: Geben Sie der Bank ausreichend Sicherheit, haben Sie vielleicht noch eine Chance eine Kreditzusage zu erhalten. Als zusätzliche Sicherheit können Sie der Bank zum Beispiel eine Person angeben, die für Sie als Bürge auftritt. Damit reduziert sich für die Bank das Risiko, dass der Kredit nicht abbezahlt wird.

Punkt #3: Lassen Sie sich beraten

Ihnen muss klar sein, dass Ihre bestehenden Schulden einen Risiko-Faktor für die Bank darstellen. Je höher Ihre anderweitigen Zahlungsverpflichtungen sind, desto größer ist das Ausfallrisiko – das Risiko, dass Sie als Kreditnehmer zahlungsunfähig werden.

In einem Gespräch mit Ihrer Bank oder einem Finanzberater kann eine Einschätzung darüber gegeben werden, inwiefern die Bank Ihr Vorhaben trotz bestehender Schulden finanzieren kann. Folgende Faktoren sind für die Bank maßgeblich:

• Die Höhe der bereits bestehenden Schulden und wann Sie diese abbezahlt haben
• Die Art der Schulden
• Die Kreditsumme, die Sie für den Haus- oder Wohnungskauf abschließen möchten
• Die Höhe Ihres Einkommens
• Ihr KSV-Eintrag

Wichtiger Hinweis: Die Bank unterscheidet zwischen “guten” und “schlechten Schulden”.
Gute Schulden werden für Investitionen aufgenommen. Investments können Aktien oder Beteiligungen an Unternehmen sein, aber auch Immobilien.
Schlechte Schulden sind Konsumschulden. Dazu gehört unter anderem die Urlaubsfinanzierung über Raten/ Kredit, die Ratenzahlung für das neue Handy, den Laptop oder Ähnliches.

Bei hohen Konsumschulden wird die Bank davon absehen, Ihre Immobilie zu finanzieren. Wenn Sie hingegen Schulden für eine Investition aufgenommen haben und Ihr Einkommen entsprechend hoch ist, sollte ein neuer Kredit ohne weiteres möglich.

Sie haben noch weitere Fragen zur Immobilienfinanzierung? Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf

Aus der langjährigen Erfahrung unserer Berater wissen wir: Viele potenzielle Kreditnehmer haben bei der Immobilienfinanzierung Schwierigkeiten bzw. treffen leider oft falsche Entscheidungen. Die richtige Vorbereitung benötigt aber auch da nötige Know-How: Welche Unterlagen muss ich einreichen? Wo kann ich diese beantragen, wenn ich Sie nicht griffbereit habe? Eine weitere Hürde, die nicht zu unterschätzen ist: Jede Bank verlangt andere Unterlagen. Für einen Laien ein Spießrouten-Lauf die richtigen Unterlagen bei den einzelnen Banken einzureichen….

Und immer wieder die quälende Frage: “Wie viel Kredit bekomme ich? Zweifelsohne macht es Sinn, wenn Sie Ihre Kreditsumme und Ihre monatliche Kreditrate vorab selbst berechnen. So können Sie einschätzen, was Sie sich in etwas leisten können. Das hilft bei der Suche nach der passenden Immobilie. Wir empfehlen Ihnen einen Experten zu Rate zu ziehen. Aus einem einfachen Grund: Anfallende Nebenkosten, die Einplanung eines finanziellen Puffers. Kosten, die potenzielle Kreditnehmer häufig vergessen.

Unsere Finanzexperten helfen Ihnen dabei, dass Sie nichts vergessen und Ihnen nachträglich keine finanzielle Mehrbelastung droht. Ein Profi kalkuliert mit Ihnen, welcher Kaufpreis in Ihr Budget passt, wie viel Kredit Sie erhalten und er erstellt mit Ihnen einen Finanzierungsplan.

Sie interessieren sich für eine solche Beratung? Dann kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch.

Sie erreichen uns via Telefon (01 53419-90), via E-Mail (website@finum.at) und via Kontaktformular (klicken Sie hier!).

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