In Immobilien investieren oder das Geld lieber am Sparbuch belassen? Häufig fällt die Entscheidung auf ein Immobilieninvestment. Es gilt als risikosicher und ertragsreich. Sind Sie bei der Recherche auf den Begriff der Anlegerwohnung gestoßen? Dann sind Sie hier richtig.

In unserem Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Thema Anlegerwohnung.

Inhaltsverzeichnis

Anlegerwohnung: Begriffserklärung und Unterschied zur Eigentumswohnung

Eine Anlegerwohnung (auch Vorsorgewohnung genannt) ist eine spezielle Form der Eigentumswohnung. Beim Kauf einer Anlegerwohnung werden Sie als Käufer grundbücherlicher Eigentümer. Im Gegensatz zur klassischen Eigentumswohnung dient eine Anlegerwohnung aber nicht der privaten Nutzung. In der Regel wird eine Anlegerwohnung gekauft, um sie anschließend zu vermieten und nicht um sie selbst zu bewohnen.

Durch die Vermietung erhalten Sie als Eigentümer ein monatliches Zusatzeinkommen. Darüber hinaus können Sie durch den Kauf einer Anlegerwohnung von steuerlichen Vorteilen profitieren. Solche Steuervorteile haben Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht.

Was sind die Vorteile einer Anlegerwohnung?

Vorteil #1: Zusatzeinkommen durch regelmäßige Mieteinnahmen

In der Regel wird eine Anlegerwohnung gekauft, um sie anschließend zu vermieten. Durch die monatlichen Mieteinnahmen haben Sie ein passives Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass Sie Einnahmen erhalten, ohne aktiv etwas dafür zu tun. Dem Risiko eines Leerstands können Sie vorbeugen, in dem Sie bei der Auswahl der Immobilie einige Faktoren berücksichtigen.

Vorteil #2: Kreditraten mit Mieteinnahmen finanzieren

Bei einer Anlegerwohnung müssen Sie wie bei jeder anderen Immobilienfinanzierung den Kaufpreis nicht zur Gänze alleine tragen. Für den Kauf einer Anlegerwohnung können Sie einen Kredit aufnehmen. Wie viel Eigenkapital Sie einbringen müssen, hängt vor allem vom Wert der Wohnung, sowie von weiteren Faktoren (Größe, Lage, Ausstattung etc.) ab.

Der Vorteil, wenn Sie Ihre Anlegerwohnung mit einem Kredit finanzieren? Im Idealfall reichen die Mieteinnahmen für die Tilgung des Kredites aus oder übertreffen diese sogar! Auf diese Weise spüren Sie die finanzielle Belastung der monatlichen Kreditraten während der Laufzeit nicht. Während der Kreditlaufzeit haben Sie so genügend Reserven für etwaige Engpässe oder andere finanzielle Lebensziele. Nach Ende der Laufzeit profitieren Sie von einem lebenslangen Zusatzeinkommen und einer Wertanlage für weitere Generationen.

Vorteil #3: Risikosichere Geldanlage

Immobilien gelten im Allgemeinen als sichere Geldanlage. Die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in Städten, wird immer bestehen. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass sich Immobilien in Krisenzeiten in Österreich relativ stabil gehalten haben. Anders als bei Aktien, Fonds und ETFs muss bei Immobilien nicht mit extremen Kursschwankungen bzw. -einbrüchen gerechnet werden.

Ein weiterer Vorteil: Als Käufer einer Anlegerwohnung, sind Sie im Grundbuch eingetragen. Die Wohnung ist mit dem Tag des Kaufes in Ihrem Eigentum. Ein Börsencrash, eine Krise oder ähnliches kann nichts an Ihrer Eigentümer-Stellung ändern. Als Sachwert bleibt der Wohnungswert erhalten.

Vorteil #4: Möglicher Inflationsschutz

Hohe Inflationsraten bereiten den meisten von uns Sorgen. Von einer Inflation wird gesprochen, wenn das Geld an Kaufkraft verliert. Einfach gesagt: Das Geld verliert an Wert. Eine kurze Erklärung, wie sich die Inflation auswirkt, gibt FiNUM Berater Mag. Josef Oitzinger in seinem Webinar:

Investieren Sie in eine Anlegerwohnung, trifft Sie die Inflation wahrscheinlich weniger. Genau genommen kann sich die Inflation sogar positiv auswirken. Durch die allgemeine Preissteigerung erhöhen sich auch die Mieten, wovon Sie als Vermieter monatlich profitieren können.

Vorteil #5: Wertsteigerung der Immobilie

In den letzten Jahren ist der Wert von Wohnungen stetig gestiegen, wie Sie an der Statistik sehen können.

Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/554770/umfrage/kaufpreis-fuer-neue-wohnungen-in-oesterreich-nach-quartalen/ (Screenshot vom 01.07.22)

Insbesondere in Städten herrscht eine entsprechende Nachfrage und die Immobilienpreise werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen.

Wenn Sie heute eine Anlegerwohnung kaufen, werden Sie diese auch in Zukunft mit aller Wahrscheinlichkeit teurer verkaufen können.

Vorteil #6: Flexible Gestaltung im Alter

Theoretisch können Sie die gekaufte Anlegerwohnung auch selbst bewohnen. Hier gilt: Beziehen Sie die Wohnung innerhalb von 20 Jahren nach Kauf, müssen Sie die erhaltene Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückführen. Sind die 20 Jahre aber vergangen, können Sie die Wohnung problemlos selbst bewohnen bzw. kann sie auch Ihren Kindern als Eigenheim dienen. Besteht kein Bedarf der Eigennützung, können Sie die Wohnung vermietet lassen. So haben Sie und Ihre Nachkommen ein passives Einkommen für die nächsten Jahre und Jahrzehnte.

Vorteil #7: Steuervorteile:

Durch den Kauf einer Anlegerwohnung profitieren Sie von steuerlichen Begünstigungen. Als Käufer einer Immobilie gelten Sie im Sinne des Umsatzsteuergesetz (UStG) als Unternehmer. Das hat folgende Auswirkung: Sie kaufen die Anlegerwohnung zum Nettopreis. Als Unternehmer sind Sie nämlich vorsteuerabzugsberechtigt und erhalten nach Kauf die Vorsteuer (20% des Kaufpreises) vom Finanzamt zurück. Ein weiterer steuerlicher Vorteil: Alle Ausgaben, die mit der Vermietung der Anlegerwohnung in Zusammenhang stehen (sog. Werbungskosten), können Sie steuerlich absetzen. Dazu zählen: Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskosten, Instandhaltungskosten, Kreditzinsen u.ä.

Was sind die Nachteile einer Anlegerwohnung?

Nachteil #1: Leerstand der Wohnung

Finden Sie keinen passenden Mieter, mutiert eine Anlegerwohnung zur finanziellen Belastung. Sie müssen monatlich Geld in die Anlegerwohnung stecken, ohne Mieteinnahmen zu generieren. Durch eine gute Vorauswahl Ihrer Immobilie, können Sie das Risiko eines Leerstands minimieren.

Nachteil #2: Pflichten als Eigentümer & Vermieter

Mit dem Kauf einer Anlegerwohnung sind Sie Eigentümer der Immobilie und Vermieter der gekauften Wohnung. Als solcher sind Sie für die Erhaltung der Wohnung und der dazugehörigen Wohnanlage verantwortlich. Sie müssen für alle anfallende Reparaturen und Sanierungsarbeiten finanziell aufkommen.

Nachteil #3: Eigennutzung muss gut durchdacht sein

Sie haben eine Anlegerwohnung gekauft und möchten Ihre derzeitige Wohnung kündigen, um sich die Miete zu sparen? Eine schlechte Überlegung, wenn der Kauf der Wohnung noch keine 20 Jahre zurückliegt. Wie bereits erwähnt, wird dann eine Umsatzsteuerrückzahlung fällig.
Wichtiger Hinweis: Eine Vermietung an Ihre Kinder ist hingegen immer möglich, irrelevant ob 20 Jahre vergangen sind oder nicht. Bei einer familieninternen Vermietung ist dem Finanzamt aber ein Mietvertrag vorzulegen.

Nachteil #4: Hoher Kapitalaufwand und lange Bindung

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen (Fonds, ETFs) haben Sie bei einer Anlageform einen hohen Kapitalaufwand. Beachten Sie zusätzlich, dass beim Kauf einer Anlegerwohnung Ihr Kapital langfristig gebunden ist. Geraten Sie in finanzielle Schwierigkeiten, können Sie über Ihr Kapital nicht schnell verfügen. Sie müssen die Wohnung zuerst verkaufen. Ein Verkauf unter Druck wirkt sich immer negativ auf den Verkaufspreis aus. Verkaufen Sie vor der 20-Jahres-Frist wird Ihr Verkauf ein Verlustgeschäft.

Nachteil #5: Renditeerwartung und Verfügbarkeit wird zunehmend problematisch

In manchen Teilen Österreichs wird es immer schwieriger eine geeignete Anlegerwohnung zu finden, bei der auch das Kaufpreis-Mieteinnahmen-Verhältnis stimmt. Vielerorts sind die Anschaffungskosten zu hoch und die Rendite fallen gering aus. Umso wichtiger ist, es bei der Suche nach einer Anlegerwohnung das Objekt genau zu prüfen.

Ein weiteres Problem ist die Verfügbarkeit von Anlegerwohnungen: Viele Projekte werden einzelnen Investoren gar nicht angeboten, da institutionelle Investoren diese zur Gänze aufkaufen. Daher steigen die Preise der noch vorhandenen Anlegerwohnungen und der Konkurrenzkampf der Investoren wird zunehmend größer.

Wer sollte in eine Anlegerwohnung investieren?

Eine Anlegerwohnung eignet sich für Personen, die

über ausreichend Eigenkapital verfügen
in eine Immobilie investieren möchten, aber keinen konkreten Wohnungsbedarf haben.
sich der Verpflichtung bewusst sind, dass eine Wohnung nicht nur Mieteinnahmen beinhaltet, sondern auch Ausgaben (Betriebskosten, Reparaturkosten, Sanierungskosten etc.)
die Kapitalbindung bei Immobilien nicht unterschätzen. Auf Ihr Sparbuch haben Sie bei finanziellen Schieflagen jederzeit Zugriff. Kaufen Sie hingegen eine Anlegerwohnung ist Ihr Kapital gebunden. Ein frühzeitiger Verkauf der Anlegerwohnung ist nur mit finanziellen Einbußen verbunden.

Faktoren, die Sie beim Kauf einer Anlegerwohnung beachten sollten:

Faktor #1 Richtige Lage & Infrastruktur

Lage und Infrastruktur gehören zu den wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Anlegerwohnung. Aus einem guten Grund: Wenn Sie eine Anlegerwohnung in einer beliebten Wohngegend kaufen, lässt sie sich einfacher und besser vermieten. Das Risiko eines Leerstands reduziert sich. Daher sollten Sie den Standort Ihres künftigen Immobilieninvestments mit Sorgfalt auswählen.

Vor allem Wohnungen in Universitätsstädten (Wien, Innsbruck, Graz & Co) werden für Anleger immer beliebter, da sie einen hohen Lebensstandard aufweisen. Die Wohnung sollte möglichst attraktiv für den/die Mieter sein. Hier zählen folgende Faktoren:

Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
Nähe zu Grünflächen und Freizeiteinrichtungen
Nähe zu Supermärkten und andere Nahversorgern
Nähe zu medizinischen Einrichtungen (Ärzten, Apotheken, Krankenhäusern, etc.)
Nähe zu Schulen, Kindergärten, Universitäten

Weniger beliebt sind hingegen Wohnungen, die direkt an einer Autobahn oder einer belebten Straße liegen.

Wichtiger Hinweis: Die Lage der Wohnung entscheidet nicht nur über die potenzielle Vermietbarkeit, sondern auch darüber, ob der Sachwert der Wohnung zukünftig steigt oder fällt. Daher sollten Sie bei der Wahl auch darauf achten, in welchem Viertel/Bezirk die Wohnung liegt.

Faktor #2: Die Wohnung an sich

Bei Anlegerwohnungen sind vor allem 2-Zimmer-Wohnungen mit Balkon sehr beliebt. Mit einer Wohnfläche von 40 – 50 m² eignen sich solche Wohnungen für kinderlose Paare oder auch für eine Wohngemeinschaft. In dieser Videofrequenz gibt FiNUM Berater Mag. Josef Oitzinger seine Einschätzung zur passenden Wohnungsgröße:

Der Grundriss der Wohnung darf auch nicht außer Acht gelassen werden. Je besser der Wohnfläche genutzt werden kann, desto attraktiver ist die Wohnung für Wohnungssuchende.

Ebenso ist die Ausstattung der Wohnung entscheidend. Eine moderne Einbauküche, ein modernes Badezimmer. Alles Dinge, die den Wert der Wohnung steigern und zu einer besseren Vermietbarkeit führen. Zudem wird für Mieter, insbesondere in Städten, immer wichtiger, dass Sie eine Parkmöglichkeit für ihr Fahrzeug haben. Verfügt Ihre Anlegerwohnung über einen Garagenabstellplatz, wird Ihre Wohnung am Wohnungsmarkt sehr gefragt sein.

Faktor #3: Guter baulicher Zustand & niedrige Betriebskosten

Sie dürfen nicht vergessen, dass Sie in Ihrer Funktion als Eigentümer und Vermieter für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich sind. Sie müssen für alle anfallende Reparaturen und Sanierungsarbeiten finanziell aufkommen. Achten Sie daher auf das Baujahr und den allgemeinen Zustand des Gebäudes. Je älter die Wohnung, desto eher werden Sie regelmäßig für Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen aufkommen müssen.

Der bauliche Zustand wirkt sich auch auf die Energiekosten aus. Vermeiden Sie eine Anlegerwohnung zu kaufen, die einen hohen Energieausweis hat. Zunehmend nehmen potenzielle Mieter die Gesamtkosten einer Wohnung unter die Lupe. So wird auch der Energieverbrauch mehr und mehr ein Thema. Hohe Betriebskosten schrecken potenzielle Mieter ab und führen zu einer schlechteren Vermietbarkeit der Wohnung und einer generellen Wertminderung.

Vorsicht bei der Entscheidung ob Altbau- oder Neubauwohnung! Prinzipiell eignen sich sowohl Neubau- als auch Altbauwohnungen als Anlegerwohnungen. In der Regel sind aber Neubauwohnungen bei Investoren beliebter. Aus einem einfachen Grund: Der Mietzins ist frei vereinbar. Hingegen unterliegen Wohnungen im Altbau häufig bestimmten Grenzen des Mietrechts.

Faktor #4: Passendes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen

Im Idealfall tilgen die Mieteinnahmen die Kreditraten bereits im ersten Jahr. Um das zu erreichen, muss das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen stimmen. Wer eine überteuerte Wohnung kauft, die er nur zum geringen Preis vermieten kann, wird jeden Monat zusätzlich Geld einzahlen müssen, um die Kreditrate tilgen zu können. Wer hingegen eine Wohnung in einer beliebten Wohngegend zu einem moderaten Preis kauft, aber aufgrund der Lage besser und teurer vermieten kann, wird früher mit Gewinnen rechnen können.

Faktor #5 Die Wohnung nicht nach eigenem Geschmack aussuchen und Vorlieben ausblenden

Vielen Anlegern passiert der gravierende Fehler, dass Sie eine Wohnung aussuchen, die ihrem Geschmack entspricht. Beispiele solcher Fehlentscheidungen:

Sie fahren nie mit öffentlichen Verkehrsmitteln, sondern benutzen immer Ihr Auto. Daher entscheiden Sie sich für eine Wohnung, die 5 km von der nächsten Bushaltestelle entfernt ist.
Sie arbeiten viel und sind eher selten in Ihrer Wohnung. Daher empfinden Sie einen Balkon als überflüssig und kaufen eine Wohnung ohne Balkon.

Für Sie mögen diese Dinge irrelevant sein, für einen Großteil der potenziellen Mieter jedoch nicht. Die Folge: Sie kaufen unter Umstände eine überteuerte Wohnung, die für Mieter wenig attraktiv ist. Sie ist somit schlecht vermietbar ist und verspricht nur geringe Mieteinnahmen.

Welche Auswirkung die Etage und die Ausrichtung der Wohnung auf den Kaufpreis und Mietpreis der Wohnung hat, sehen Sie in dieser Tabelle:

Ein weiterer Fehler von potenziellen Anlegern: Sie hegen oft den Wunsch eine Anlegerwohnung an ihrem Wohnort zu kaufen. Sind sie selbst vor Ort, kann das nur von Vorteil sein. Wer soll sich sonst um die Vermietung kümmern? Nur weil sich eine Anlegerwohnung in einer anderen Stadt befindet, sollte das kein Ausschlusskriterium sein.

Es kann für einen Wiener Investor durchaus interessant sein, eine Anlegerwohnung in Graz zu kaufen. Wegen der Vermietung muss er sich keine Sorgen machen. Erfahrene Anbieter bieten Vermietungsservices an. Für eine geringe Gebühr (ca. 20 €/Monat) übernehmen Fachmänner die Vermietung und Sie müssen sich um nichts kümmern.

Anlegerwohnung und Eigenkapital:

Das Eigenkapital (auch Eigenmittel genannt) ist jener Teil einer Finanzierung, den Sie als Käufer selbst bereitstellen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Kredit brauchen Sie bei der Bank. Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert bei der Bank auch die Gefahr des Ausfallsrisikos. Ausfallrisiko meint die Gefahr, dass Sie als Kreditnehmer Ihrer Verpflichtung den Kredit zurückzuzahlen nicht oder nur zum Teil nachkommen können. Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto eher wird die Bank annehmen, dass Sie Ihrer Rückzahlungsverpflichtung nicht nachkommen werden.

Neben den besseren Konditionen bei der Bank, hat das Einbringen von ausreichend Eigenkapital weitere Vorteile_

Die monatlichen Kreditraten sind geringer
Die Kreditlaufzeit verringert sich
Sie erhalten günstigere Zinsen.

Was kann als Eigenkapital verwendet werden?

Vorab sei gesagt: Vermögen ist nicht gleich Eigenkapital.

Folgende Vermögenswerte können als Eigenmittel verwendet werden:

Bargeld:
Bei Bargeld empfehlen wir, dass Sie es frühzeitig auf ein Sparbuch legen bzw. auf Ihr Konto einzahlen. Denn Bargeld als Eigenkapital weist folgende Problematik auf:
1. Schlechte Nachweisbarkeit: Eigenkapital von Banken wir nur anerkannt, wenn Sie Nachweise vorlegen. Bei anderen Vermögenswerten können Sie aktuelle Kontoauszüge, Depotauszüge oder Wertpapierurkunden vorlegen. Bei Bargeld wird sich ein entsprechender Nachweis schwieriger gestalten.
2. Langwieriger Herkunftsnachweis: Tätigen Sie an einem Tag Zahlungen über 10.000 € auf Ihr Girokonto, wird die Bank einen sog. Herkunftsnachweis von Ihnen verlangen. Bei hohen Bargeldzahlungen besteht für die Bank die Gefahr der Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung. Die Konsequenz: Ein solcher Herkunftsnachweis gestaltet sich sehr aufwendig und langwierig.
Geld auf Sparbüchern
Geld auf Girokonten
Geld aus Wertpapierdepots (z.B.: durch Verkauf von Fonds oder Aktien)
Gold (in Form von Münzen und Barren)
Abtretung einer Lebensversicherung an die Bank
Ein Grundstück oder eine Immobilie:
Für die Bank ist eine Immobilie eine zusätzliche Sicherheit. Damit es der Bank als Sicherheit dient, müssen 2 Voraussetzungen vorliegen:
1. Keine Belastung mit Grundschuld: Ist das Grundstück nicht vollständig abbezahlt oder dient es bereits für einen Kredit als Sicherheit, wird es die Bank ablehnen.
2. Zustimmung der Miteigentümer: Sind im Grundeigentum noch weitere Personen (Geschwister, Eltern, etc.) als Eigentümer eingetragen, sind Sie nicht alleiniger Eigentümer. Es bedarf der schriftlichen Zustimmung aller Miteigentümer, wenn Ihnen die Immobilie als Sicherheit dienen soll.

Berechnung des verfügbaren Eigenkapitals und der Eigenkapitalquote:

Für die Aufstellung eines Finanzierungsplans ist die Kenntnis des verfügbaren Eigenkapitals das Um und Auf. Viele potenziellen Kreditnehmer fokussieren sich bei Ihren Eigenmitteln auf das Vorhandensein von Bargeld und Sparbücher. Dabei werden häufig andere Vermögenswerte vergessen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital berechnen möchten, können Sie wie folgt vorgehen:

1.) Rechnen Sie alle Geldanlagen zusammen, auf die Sie kurzfristig zugreifen können (Sparbücher, etc.)
2.) Rechnen Sie als Wertanlagen zusammen, die Schwankungen unterliegen (z.B.: Fonds, ETFs, etc.)
3.) Rechnen Sie den Wert aller langfristigen Wertgegenstände zusammen (z.B.: Immobilien)

Beispielrechnung:

Sparbücher: 38.000 €
Girokonto: 5.000 €
Geld aus dem Verkauf von Aktien: 15.000 €
Bausparguthaben: 10.000 €

Vermögen: 68.000 €

Aber Vorsicht: Wir raten Ihnen davon ab, Ihr gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung der Anlegerwohnung einzubringen. Legen Sie sich einen Teil als Notreserve zurück, auf die sie kurzfristig zurückgreifen können. Nicht vorhersehbare Ausgaben treffen Sie dann weniger, wenn Sie über ein finanzielles Polster verfügen. Ziehen Sie daher vom ermittelten Eigenkapital ca. 4 Netto-Monatsgehälter ab.

Vermögen: 68.000 €
– Notreserve: 8.000 € (Annahme: Netto-Monatsgehalt: 2000 €)

verfügbares Eigenkapital: 60.000 €

Kennen Sie sowohl Ihr verfügbares Eigenkapital auch die Finanzierungssumme, lässt sich die Eigenkapitalquote berechnen.

(Eigenkapital / Finanzierungssumme) x 100 ergibt die Eigenmittelquote in Prozent.

Beispielrechnung:

Finanzierungssumme: 300.000 €
Verfügbares Eigenkapital: 60.000 €

Eigenkapitalquote: 20% (= 60.000 € /300.000 € x 100)

Eine Eigenkapitalquote von 20% wird beim Großteil der Banken für eine Kreditzusage ausreichen (Achtung: 2022 ist noch vorgesehen, dass Mindeststandards für die Kreditvergabe eingeführt werden. Werden diese eingeführt, wird eine Eigenkapitalquote unter 20% als nicht kreditwürdig angesehen)

Anlegerwohnung und Steuern:

Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf einer Anlegerwohnung an?

Beim Kauf einer Anlegerwohnung fallen, wie bei allen andern Immobilienkäufen, folgende Kosten und Steuern an:

Die Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist immer dann zu entrichten, wenn es zu einem Besitzwechsel von Grund und Boden kommt. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.
Eintragungsgebühr Grundbuch: Um im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden, müssen Sie eine Gebühr entrichten. Sie wird auch Intabulationsgebühr genannt. Sie beträgt 1,1% des Kaufpreises
Maklergebühr: Engagieren Sie einen Makler, müssen Sie bei erfolgreicher Vermittlung eine Vermittlungsgebühr entrichten. Diese beträgt 3,6% des Kaufpreises.
Vertragserrichtungsgebühr: Den Vertrag für den Kauf der Anlegerwohnung erstellt ein Notar oder Rechtsanwalt. Im Durchschnitt betragen die Vertragserrichtungskosten 1-2% des Kaufpreises.

Wenn Sie die Wohnung vermieten, erhalten Sie als Vermieter Mieteinnahmen. Die Einkünfte aus Vermietung müssen Sie in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Erwirtschaften Sie in einem Jahr mehr als 35.000 € durch die Vermietung der Anlegerwohnung, beträgt die zu zahlende Umsatzsteuer 10%.

Von welchen Steuervorteilen können Sie als Käufer profitieren?

Wenn Sie sich für den Kauf einer Anlegerwohnung entscheiden, müssen Sie nicht nur für die Kosten aufkommen, sondern Ihnen kommen auch folgende Steuervorteile zugute:

Sie müssen keine Umsatzsteuer zahlen:
Da eine Anlegerwohnung unternehmerisch genutzt wird, zählen Sie als Unternehmer und es fällt beim Kauf einer Anlegerwohnung keine Umsatzsteuer an.

Aber Achtung: Verkaufen Sie Ihre Anlegerwohnung vor Ablauf der 20-Jahre-Frist, fordert das Finanzamt Sie auf, die Umsatzsteuer zurückzuzahlen!

Sie können Werbungskosten absetzen:
Vermieten Sie eine Anlegerwohnung, können Sie die entstandenen Werbungskosten steuerlich absetzen. Sie werden den Mieteinnahmen gegengerechnet. So vermindert sich der zu versteuernde Betrag. Es gilt die Grundregel: : Je höher Ihr Jahreseinkommen ist, desto mehr Steuern zahlen Sie und desto höher ist auch die Einkommenssteuerersparnis bei der Absetzung. Einfach gesagt: Je mehr Einkommenssteuer Sie zahlen, desto eher profitieren Sie von den Steuervorteilen der Anlegerwohnung.

Zu den Werbungskosten zählen unter anderem:

Kreditzinsen, wenn Sie für den Kauf einen Kredit aufgenommen haben
Finanzierungsnebenkosten (Gebühren des Kreditinstituts u.ä.)
Instandhaltungskosten: Darunter fallen alle Kosten für Wartung, Inspektionen, Reparatur etc.
Absetzung für Abnutzung (kurz AfA): Sie können die Anschaffungskosten mit 1,5 % pro Jahr absetzen
Betriebskosten (Versicherungen, Wasser, Müllentsorgung, Grundsteuer, Hausverwaltung u.ä.)
Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskosten

Vorsicht vor der Steuerfalle: Gefahr der Liebhaberei

In den ersten Jahren nach Kaufabschluss fallen meistens keine Überschüsse aus der Vermietung der Anlegerwohnung an. Wenn langfristig keine Überschüsse erzielt werden, wird das Finanzamt bei Ihrer Vermietung “Liebhaberei” annehmen. Von Liebhaberei wird ausgegangen, wenn eine unternehmerische Tätigkeit in einem Zeitraum von 20 Jahren keine Gewinne erzielt.

Mi folgende Konsequenzen müssen Sie rechnen, wenn Ihnen Liebhaberei vorgeworfen wird:

Die Erträge aus der Vermietung der Anlegerwohnung gelten nicht mehr als Einnahmequelle. Somit können Sie mögliche Verluste nicht mehr in der Einkommenssteuer geltend machen
Sie gelten nicht mehr als Unternehmer und sind somit nicht mehr vorsteuerabzugsfähig. Sie müssen dem Finanzamt die geltend gemachte Umsatzsteuer zurückzahlen.

Berechnung einer Anlegerwohnung: Lohnt sich der Kauf?

Da sich viele potenzielle Investoren sorgen, dass der Kauf einer Anlegerwohnung keinen Gewinn erzielt, sondern nur Verluste, haben wir ein einfaches Rechenspiel erstellt, in dem wir zeigen möchten, ob sich der Kauf einer Anlegerwohnung lohnt.

Anlegerwohnung Berechnung – Schritt #1 Projektkosten und Finanzierungsbedarf berechnen

Herr Hofer kauft eine Anlegerwohnung kaufen. Sie hat 35 m² und befindet sich in der Nähe des Linzer Stadtzentrum Der Kaufpreis (brutto) beträgt 319.200 €. Mit dem Kauf der Anlegerwohnung, muss Herr Hofer noch für die Kaufnebenkosten aufkommen.

Brutto-Verkaufspreis: 319.000 €
Grunderwerbssteuer (3,5 %): 11.165 €
Intabulationsgebühr (1,1 %): 3.509 €
Vertragserrichtungsgebühr, Honorar Notar, etc.: 6.326 €

Gesamtkosten brutto: 340.000 €

Herr Hofer nimmt für den Kauf der Anlegerwohnung einen Kredit auf. Eigenmittel bringt er in Höhe von 140.000 € ein. Als Käufer einer Anlegerwohnung gilt er als Unternehmer und erhält die Umsatzsteuer vom Finanzamt retourniert (sog. Vorsteuerabzug).

Gesamtkosten brutto: 340.000 €
– Vorsteuerabzug: 54.220 €
+ Zinsen während Bauphase: 1660 €

= Gesamtkosten netto: 287.440 €
– Eigenmittel: 140.000 €

= Finanzierungsbedarf: 147.440 €

Anlegerwohnung Berechnung – Schritt #2 Kreditberechnung

Nehmen Sie einen Kredit für Ihre Anlegerwohnung auf, müssen Sie auch Kreditnebenkosten einkalkulieren. Bemessungsgrundlage der Kreditnebenkosten ist der benötigte Kreditbetrag.

Folgende Kreditnebenkosten gibt es:

Bearbeitungsgebühr: Diese Gebühr verlangt die Bank für die Bearbeitung Ihres Kredits. Sie beträgt in der Regel 3% Prozent der Kreditsumme.
Schätzgebühr: Kosten, die bei der Wertermittlung der Anlegerwohnung entstehen. (Standard: 0,625% der Kreditsumme)
Grundbucheintragungsgebühr (Pfandrecht): Die Bank sichert sich in der Regel durch ein Pfandrecht auf der Wohnung ab. Wird der Bank ein Pfandrecht eingetragen, fällt hierfür eine Eintragungsgebühr ins Grundbuch an. (1,2% des eingetragenen Pfandrechtsbetrages)

Finanzierungsbedarf: 147.440 €
Pfandrecht (1,2 % von 187.200*): 2.246,40 €
Bearbeitungsgebühr: 4.680 €
Sonstige Gebühren: 780 €

= Kreditbetrag gerundet: 156.000 €

Die Kreditlaufzeit beträgt 25 Jahre (davon 20 Jahre mit einem Fixzinssatz von 2,75 %)

= monatliche Kreditrate: 720 €

*Die Bank von Hr. Hofer hat sich ein Pfandrecht iHv. 187.200 € eintragen lassen.

Anlegerwohnung Berechnung – Schritt #3 Berechnung der monatlichen Mieteinnahmen

Die Wohnung von Herrn Hofer wird schnell vermietet. Da er selbst nicht in Linz wohnt, hat er die Verwaltung an Dritte ausgelagert. So muss er sich, um nichts kümmern, muss aber monatlich ein Honorar zahlen. Zusätzlich muss er monatlich eine Reparaturrücklage einzahlen. Es handelt sich hierbei um eine verpflichtende Geldrücklage der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Sie dient der Instandhaltung, Reparatur und Sanierung der Wohnungsanlage (Fassaden, Gemeinschaftsflächen, Außenflächen etc.)

Netto-Miete (= nach Abzug der Betriebskosten und Steuern) im 1. Jahr: 590 €
– Honorar Verwaltung: 20 €
– Reparaturrücklage: 11 €

= bereinigte Mieteinnahme: 560 €

= Mietrendite: rund 2,5 %

Am Beispiel wird ersichtlich, dass Käufer nicht automatisch annehmen dürfen, dass sie mit einer Vermietung bereits ab dem ersten Jahr Gewinne erzielen!

Die monatliche Kreditrate von Herrn Hofer beträgt 720 €. Durch die Vermietung erhält er im ersten Jahr monatlich 560 €. Er muss daher monatlich 160 € zusätzlich zahlen, um die monatliche Kreditrate zu tilgen. Über die Jahre werden die Mieteinnahmen aber sicherlich durch Inflationsanpassungen steigen. Die Kreditrate bleibt aufgrund des Fixzinssatzes die nächsten 20 Jahre gleich. So muss Herr Hofer jedes Jahr weniger dazuzahlen.

Fazit: Wer eine Anlegerwohnung kaufen möchte, sollte sich vor Kauf beraten lassen und das Objekt von einem Experten prüfen lassen

Es gibt eine Vielzahl an Internet-Plattformen und -anbietern, die Anlegerwohnungen verkaufen. Jeder Anbieter wird Ihnen versichern, dass die angebotene Wohnung die ideale Investition für Sie ist.

Um diese Aussagen zu überprüfen, sollten Sie mögliche Kaufobjekte von einem unabhängigen Experten prüfen lassen. Er kann die wichtigen Faktoren (Lage, Infrastruktur, baulicher Zustand etc.) werten und vor allem prüfen, ob der Kaufpreis mit den erwartenden Mieteinnahmen im richtigen Verhältnis steht.

Denn eines muss Ihnen bewusst sein: Nicht mit jeder Anlegerwohnung erzielen Sie Gewinne. Die Investition kann auch sehr schnell in einem finanziellen Desaster enden.

Daher unser Tipp: Treffen Sie keinen vorschnellen Entscheidungen und prüfen Sie jedes Objekt exakt und genau.

FiNUM hat für potenzielle Anleger einen externen Immobilien-Sachverständigen, der die verfügbaren Projekte prüft und an Fakten bewertet, ob das Investment auch wirklich erfolgsversprechend ist. Sie werden auch zu keinem übereilten Verkauf genötigt. In einem unverbindlichen Erstgespräch nimmt sich ein erfahrener Vermögensberater die Zeit, um mit Ihnen zu klären:

Ob eine Anlegerwohnung aktuell zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passt
Ob sich eine andere Geldanlage (Fonds, ETFs, Bauherrenmodell etc.) besser für Ihre finanziellen Ziele und Ihren Anlagehorizont eignet

Sobald Sie sich entschieden haben, eine Anlegerwohnung zu kaufen, stehen unsere Berater unterstützend zur Seite und helfen Ihnen bei der Auswahl des richtigen Anbieters, des richtigen Standorts, der richtigen Wohnungsgröße und vielem mehr.

Wenn Sie also wissen möchten, ob eine Anlegerwohnung die optimale Geldanlage für Sie ist, können Sie gerne einen unverbindlichen Beratungstermin mit einem unserer Berater vereinbaren.

Sie erreichen uns entweder via Telefon (01 53419-90), via E-Mail (website@finum.at) oder via Kontaktformular (klicken Sie hier!).

In Immobilien investieren: Was ist eine Anlegerwohnung?