Sie wohnen in einer Mietwohnung, aber ihr größter Wunsch ist es, ein eigenes Haus zu besitzen?

Damit Sie Ihren Traum verwirklichen können, möchten Sie einen Kredit aufnehmen. Die anhaltende Niedrigzinsphase: Der perfekte Zeitpunkt für den Abschluss eines Hauskredits.

In unserem Blog haben Sie bereits den Beitrag “Eigenkapital beim Kredit: Wieviel brauchen Sie? Was gehört dazu?” gelesen. Die ernüchternde Erkenntnis: Bis auf das wenig Ersparte auf dem Sparbuch, haben Sie der Bank nichts vorzuweisen, was als Eigenkapital verwendet werden könnte. Aus der Traum vom Haus? Kein Eigenkapital, kein Kredit?

Wer ein Haus kaufen will, muss mindestens 20% Eigenkapital mitbringen. So zumindest die allseits bekannte Faustregel. Gibt es diese Hürde wirklich? Oder ist das ein Mythos? Erhalten Sie auch mit wenigem oder gar fehlenden Eigenmitteln einen Kredit?

In unserem Blogbeitrag finden Sie die Antworten. Bereits vorab: 2022 wird sich in Sachen Eigenkapital beim Kredit so einiges ändern…

Mindestens 20% Eigenkapital beim Hauskauf: Gelebte Praxis oder Mythos?

Bei der Eigenrecherche im Netz sind Sie vielleicht schon über den Begriff der Eigenkapitalquote gestolpert. Sie besagt, dass Sie rund 20 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, etc.) als Eigenkapital zur Verfügung haben sollten. Bisher war das aber nicht bei allen Banken die gelebte Praxis. Laut Finanzmarktsaufsichtsbehörde (kurz FMA) liegt bei 60% der abgeschlossenen Kreditverträge der Eigenmittelanteil unter 20%. Der Großteil davon ist variabel verzinst. Ein Umstand, der die momentane Marktlage sehr heikel gestaltet.

Warum? Variable Zinsen richten sich nach den Leitzinsen. Sinken die Leitzinsen, dann sinken auch die variablen Zinsen. Im Umkerschluss: Steigen die Leitzinsen, steigen auch die variablen Zinsen. Die Kreditrate passt sich während der gesamten Laufzeit immer wieder dem neuen Zinsniveau an. (Wenn Sie eine genauere Erklärung der variablen Zinsen haben möchten, lesen Sie diesen Beitrag: Variable oder fixe Zinsen beim Kredit: 2 Zinsmodelle im Vergleich.

Momentan profitieren Sie als Kreditnehmer mit variablen Zinsen noch von der Niedrigzinsphase. Endet diese Phase und steigen die Zinsen rapide an, droht Ihnen eine finanzielle Mehrbelastung, die Sie vorab nicht eingeplant haben….  Die FMA möchte dieser Entwicklung am Immobilienmarkt entgegenwirken, indem sie Mindeststandards für die Vergabe von Krediten vorgibt. Einer dieser Mindestandards betrifft die Höhe der Eigenmittel.
Ab Sommer 2022 ist das Haus kaufen ohne Eigenkapital prakitsch nicht mehr möglich. Banken dürfen nur mehr Kredite an Personen vergeben, die mindestens 20% Eigenmittel aufbringen!

Haben Sie weniger als 20% Eigenmittel zur Verfügung, wird Ihre Immobilienfinanzierung künftig abgelehnt… Es sei denn, einer der Ausnahmetatbestände trifft auf Sie zu.

Haus kaufen ohne Eigenkapital: In diesen Ausnahmefällen ist es möglich

Ausnahme #1 Regelmäßiges, überdurchschnittlich hohes Einkommen

Es gibt Banken, die Ihnen einen Kredit für einen Hauskauf ohne Eigenkapital gewähren (sog. Vollfinanzierung). Die Messlatte für eine solche Vollfinanzierung liegt hoch, da die Bank ein großes Risiko eingeht. Sie wird Ihnen einen solchen Kredit nur gewähren, wenn Sie eine sehr gute Bonität aufweisen: Das heißt, Sie müssen über ein sehr hohes und sicheres monatliches Einkommen verfügen. Als Kreditnehmer kommt Ihnen eine solche Immobilienfinanzierung aber teuer. Ohne Eigenkapital ist die aufgenommene Kreditsumme höher, somit auch die monatliche Kreditrate. Zudem berechnt Ihnen die Bank einen Risikoaufschlag, der zu einem höheren Zinssatz führt, was wiederum die Kreditrate erhöht…

Ausnahme #2 Im Besitz einer zweiten Immobilie

Sie besitzen eine weitere Immobilie oder Grundstück? Wenn Sie über keine anderen Eigenmittel verfügen, besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Bank eine Hypothek ins Grundbuch Ihrer Immobilie einträgt. Die Hypothek dient für die Bank als Sicherheit, falls Sie zahlungsunfähig werden.
Wichtig: Die Immobilie/das Grundstück muss lastenfrei sein. Ansonsten wird es die Bank als Sicherung ablehnen.

Ausnahme #3 Kauf einer Vorsorgewohnung

Haben Sie sich eine Vorsorgewohnung mit Umsatzsteuer (20% des Kaufpreises) erworben, können Sie sich diese 20% vom Finanzamt als Vorsteuer zurückholen. Das ist möglich, wenn die Vorsorgewohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet werden soll.
Manche Banken sehen den Betrag, den sie als Vorsteuer zurückerhalten, als Ersatz bei fehlendem Eigenkapital an.
Vorsicht: Diese Regelung ist der absolute Sonderfall und bedarf im konkreten Fall eine intensive Beratung!

Fazit: Finanzieren ohne Eigenkapital wird schwieriger, frühe professionelle Planung hilft

Trifft keiner der Ausnahmefälle zu, werden die neuen Mindestvorgaben vielen den Traum vom Haus sichtlich erschweren. Möchten Sie sich künftig ein Haus um 450.000 € kaufen, müssen Sie mindestens 90.000 € (20% von 450.000€) Eigenmittel vorweisen. Für viele eine utopische Summe.

Daher umso wichtiger: Fangen Sie früh genug mit der Finanzierungsplanung an! Auf eigene Faust oder mit Hilfe eines Finanzberaters.

Ein erfahrener Berater hilft Ihnen dabei, eine Finanzierungsstrategie zu entwickeln, die Angebote von mehr als 100 Banken zu vergleichen und – wenn aktuell keine Finanzierung möglich ist – berät er Sie, wie Sie bis zum Hauskauf genügend Eigenkapital aufbauen können.

Die Berater von FiNUM nehmen sich bei einem unverbindlichen Beratungstermin die Zeit, auf Sie und Ihre individuelle Situtation einzugehen.

Sie erreichen uns via Telefon (01 53419-90), via E-Mail (website@finum.at) und via Kontaktformular (klicken Sie hier!)

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