Sie möchten Ihr Geld in Immobilien investieren? Sie sind sich aber nicht sicher, welches Immobilieninvestment für Sie geeignet ist? Anlegerwohnung, Immobilienfonds oder besser ein Bauherrenmodell? Bei Letzterem sind Sie überfragt. Was ist das? Was sind die Vorteile eines Bauherrenmodells und welche Nachteile gibt es?

Um Ihnen bei Ihrer Entscheidung zu helfen, haben wir unsere Finanzexperten zu diesem Thema befragt. Hier erfahren Sie:

  • Was ein Bauherrenmodell ist
  • Welche Vorteile ein Bauherrenmodell bietet
  • Welche Nachteile es beim Bauherrenmodell gibt
  • Für wen ein Bauherrenmodell geeignet ist

Bauherrenmodell: Was ist das? Kurz und einfach erklärt

Beim Bauherrenmodell beteiligen Sie sich direkt an einem Bauprojekt. Als Anleger erwerben Sie keine konkrete Wohnung, sondern lediglich Anteile an einer Immobilie. Je höher Ihr eingebrachtes Kapital, desto mehr Anteile besitzen Sie. Bauherrenmodelle sind sowohl für Sanierungs- als auch Neubau-Projekte möglich.

Generell lässt sich zwischem “kleinem” und “großen” Bauherrenmodell unterscheiden: Beim kleinen Bauherrenmodell investieren Sie in ein fertig geplantes Objekt. Beim großen Bauherrenmodell müssen sich die Anleger selbst aktiv bei der Projektentwicklung einbringen.

Für beide Modelle gilt, dass die Investoren VOR Baubeginn am Projekt beteiligt sind. Sie müssen einen Eigentumserwerb vorlegen können.

Näheres zu den 2 Bauherrenmodellen können Sie in diesem Beitrag nachlesen: Bauherrenmodell: Der Unterschied zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell (erscheint bis 30.05.22)

Bauherrenmodell: 3 Vorteile

Vorteil #1: steuerliche Begüstigungen

Das Projekt, an dem Sie sich beteiligen, wird staatlich gefördert und kann beschleunigt abgeschrieben werden. Die Abschreibung der Bau- und Baunebenkosten erfolgt innerhalb von 15 Jahren (anstatt der üblichen 67 Jahre). Es handelt sich hierbei um eine Sonderregelung für geförderte Investitionen.

Zusätzlich können sogenannte Werbungskosten (z.B.: Kosten der Rechtsberatung) abschreiben.

Da Sie als Investor als Unternehmer gelten, sind Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt (d.h.: es fällt keine Umsatzsteuer beim Kauf an).

Beim Kauf kommt es in den ersten Jahren zu Verlusten, welche mit der im jeweiligen Jahr anfallenden Einkommenssteuer gegenverrechnet wird. Dadurch kommt es zu Steuerrückzahlungen, welche die Anschaffungskosten wiederum reduzieren.

Vorteil #2: Professionelles Immobilienmanagement

Als Investor haben Sie mit dem Bau, der Planung und der Projektentwicklung nichts zu tun. Sie müssen sich weder um Vermietung noch um Mieterwechsel noch um Instandhaltung kümmern. Dafür ist der Anbieter des Bauherrenmodells verantwortlich.

Vorteil #3: Risikominderung durch gemeinsame Vermietung

Beim Bauherrenmodell fließen die gesamten Mieteinnahmen in einen sog. Mietenpool. Alle Ausgaben, die für die Instandhaltung anfallen, werden aus diesem gemeinsamen Mietenpool bezahlt. Das hat einen großen Vorteil: Steht eine Wohnung für längere Zeit leer oder ist der Mieter mit der Zahlung im Rückstand, trifft Sie der Ausfall nicht direkt, sondern nur anteilig.

Bauherrenmodell: 3 Nachteile

Nachteil #1: keine Eigennutzung

Beim Bauherrenmodell erwerben Sie keine konkrete Wohnung, sondern nur einen Anteil an der gesamten Baugesellschaft. (Ausnahme: Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung. Mehr dazu lesen Sie hier: Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung: Was ist das? (erscheint bis 30.5.22))

Nachteil #2: frühzeitiger Ausstieg kaum möglich

Beim Bauherrenmodell können Sie erst nach ca. 15-20 Jahren mit Gewinnen rechnen. Es ist daher zu empfehlen vor der Investition zu prüfen, ob ein Bauherrenmodell zu Ihrer finanziellen Lage passt. Wenn nämlich ein finanzieller Engpass eintritt, ist es sehr schwer aus einem Bauherrenmodell auszusteigen. Erst ab dem Erreichen des steuerlichen Gesamtgewinns ist ein Verkauf der Anteile möglich.

Steuerlicher Gesamtgewinn bedeutet, dass im Betrachtungszeitraum (25 Jahre) Ihre gesamten Einnahmen höher sein müssen als Ihre Ausgaben. Ansonsten sieht es das Finanzamt als Liebhaberei an und Sie müssen sämtliche Steuerbegünstigen zurückzahlen.

Nachteil #3 Konflikte mit Miteigentümern

Da die Immobilie nicht nur einer einzelnen Person gehört, zählt bei Entscheidungen rund um die Immobilie immer der Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer. Dass es hierbei zu internen Streitigkeiten kommt, muss miteinberechnet werden

Bauherrenmodell: Für wen ist es geeignet?

Auch wenn die Vorteile des Bauherrenmodells attraktiv wirken, muss eines klar kommuniziert werden: Nicht jeder eignet sich für die Investition in ein Bauherrenmodell.
Aus zweierlei Hinsicht: die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Langfristigkeit.

Unserer Erfahrung nach eignet sich das Bauherrenmodell für Anleger, die bereits Erfahrung am Kapitalmarkt gemacht haben, über ausreichend Liquiditätsreserven verfügen und zu den Besserverdienern gehören. Aus einem einfachen Grund: In der Anfangsphase bringen Sie als Investor Kapital ein, Mietererträge gibt es anfänglich nicht. Aus steuerlicher Sicht gesehen ist das ein Verlust, der Ihre Einkommensteuer mehrere Jahre lang mindert.

Daher gilt als Grundregel: Der Steuereffekt ist umso größer, je höher Ihr Einkommen ist. Der maximale, steuerliche Effekt kann also dann erzielt werden, wenn Sie in der höchsten Steuerstufe sind.

Interesse geweckt? Dann vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin!

Wenn dieses Immobilieninvestment Interesse bei Ihnen geweckt hat, sollten Sie, bevor Sie Geld und Zeit investieren, eine kompetente Beratung in Anspruch nehmen. In einem unverbindlichen Erstgespräch erarbeiten die FiNUM Berater Ihre finanziellen Ziele und stellen sicher, ob das Bauherrenmodell auch wirklich das passende Investment für Sie ist.

Sie möchten einen Termin vereinbaren? Dann kontaktieren Sie uns! Sie erreichen uns via Telefon (01 53419-90), via E-Mail (website@finum.at) und via Kontaktformular (klicken Sie hier!).

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