Wer den Wunsch hat sich ein Eigenheim zu kaufen, wird schnell mit der alles entscheidenden Frage konfrontiert: “Wie viel Eigenheim kann ich mir überhaupt leisten?”
Eines steht ziemlich sicher fest: Ohne Kredit können Sie die kompletten Kosten nicht stemmen.
Bei der Suche nach der passenden Finanzierung stolpern Sie über den Begriff des Eigenkapitals und lesen immer wieder „Je mehr Eigenkapital, desto besser.“ Aber warum? Geht es auch mit weniger bzw. können Sie Ihre Immobilie komplett fremdfinanzieren?
Auch der Begriff des Eigenkapitals verwirrt viele. Was zählt dazu? Alles, was einen Wert hat und in Ihrem Besitz ist? Zählt Ihr Auto in der Garage auch zum Eigenkapital? Schließlich hat es einen Wert…
Fragen rund um das Thema Eigenkapital bekommen unsere Finanzberater von FiNUM täglich. Daher haben wir für Sie einen Blogbeitrag verfasst, in dem wir alle Fragen rund um Eigenkapital & Immobilienfinanzierung klären.
Eigenkapital: Wie viel brauchen Sie und wie beeinflusst es Ihren Kredit?
Eigenkapital bezeichnet jenes Vermögen, das Sie als Käufer bei der Immobilienfinanzierung selbst aufbringen. Wie es Ihre Kredithöhe beeinflusst, sehen wir an der einfachen Formel der Kreditberechnung:
Daher gilt, je mehr Eigenmittel Sie aufbringen, desto weniger Kredit müssen Sie bei der Bank in Anspruch nehmen. Je geringer Ihr Eigenkapitalanteil, desto schlechter sind die Konditionen bei der Bank.
Warum Ihnen ein hohes Eigenkapital bessere Konditionen bei der Bank verschafft? Aus 2 einfachen Gründe:
Grund #1: Die Bank hat ein geringeres Risiko.
Haben Sie hingegen wenig Eigenkapital, ist das Gefahr, dass Sie irgendwann Ihre Raten nicht mehr zahlen können, höher. Die Bank bezeichnet das als mögliches Ausfallrisiko. Wie die Bank auf ein dieses Ausfallrisiko reagiert? Höhere Zinsen, um sich für etwaige Ratenausfälle abzusichern!
Grund #2: Je mehr Vermögenswerte Sie besitzen, desto mehr Sicherheiten hat die Bank. Selbst wenn Sie nicht mehr in der Lage sind Ihren Kredit zurückzuzahlen, kann die Bank Ihre Vermögenswerte nehmen, um die Forderungen zu begleichen.
Tipp vom Experten: Wenn finanziell möglich, verwenden Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital für den Kredit. Behalten Sie sich einen Teil für nicht vorhersehbare Ausgaben und investieren Sie einen Teil Ihres Geldes, anstatt es auf Ihr Sparbuch zu legen.
Wir empfehlen zwischen 20% und 25% der Gesamtkosten durch eigenes Kapital abzudecken.
Eigenkapital beim Kredit: Welche Vermögenswerte zählen dazu?
Zum Eigenkapital zählen:
- Ersparnisse: Wenn Sie einen Kredit in Anspruch nehmen möchten und über eine hohe Summe an Bargeld verfügen, sollten Sie diese frühzeitig auf ein Sparbuch/Sparkonto legen.
Die Problematik bei Bargeld und Kredit:- Gegenüber der Bank gilt es nachzuweisen, dass man den Betrag auch tatsächlich besitzt.
- Zahlen Sie an einem Tag mehr als 10.000€ auf Ihr Bankkonto ein, wird die Bank prüfen, woher Sie plötzlich so viel Geld haben (sog. Herkunftsnachweis um Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung vorzubeugen). Aus Erfahrung wissen wir, dass dieser Nachweis in der Regel sehr aufwendig ist und Ihnen viel Zeit kostet!
- Depots (z.B.: durch Verkauf von Fonds oder Aktien)
- Gold (in Form von Münzen und Barren)
- Abtretung einer Lebensversicherung an die Bank
Ermittlung Ihres verfügbaren Eigenkapitals:
Sie möchten vor Kreditaufnahme wissen, wie viel Eigenmittel Sie aufbringen können. Dann ist es sinnvoll eine detaillierte Liste aufzustellen. Oft denken potenzielle Kreditnehmer bei Eigenmitteln ausschließlich an Ihr Sparbuch, obwohl Sie noch andere Vermögenswerte besitzen. Die obige Liste hilft Ihnen dabei, dass Sie auch nichts vergessen. Wie bereits erwähnt ist es empfehlenswert, nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in den Kredit einzubringen. Denken Sie daran, dass auch finanzielle Engpässe auf Sie zukommen könnte.
Unser Tipp: Behalten Sie 4 Netto-Monatslöhne als Notreserve.
Die Ermittlung des frei verfügbaren Einkommens könnte so aussehen:
Sparbuch: 32.000 €
Girokonto: 10.000 €
Verkauf von Fonds: 8.000 €
Bausparvertrag: 13.000 €
= Vermögen: 3.000 €
– Notreserve (bei einem Montas-Nettolohn von 2000 €) : 8000 €
Frei verfügbares Eigenkapital = 55.000 €
Welche Vermögenswerte sind kein Eigenkapital?
- Der rote Ford Mustang Baujahr 1964
- Die Sammlung bestehend aus 500 Briefmarken
- die Gemälde von Oskar Kokoschka
Um nur ein paar Beispiele zu nennen. Wir möchten keineswegs abstreiten, dass es sich hierbei um Gegenstände handelt, die sowohl einen materiellen als auch ideellen Wert für ihren Besitzer haben. Als Eigenmittel beim Kredit werden Sie aber nicht akzeptiert. Erst wenn Sie Vermögenswerte, wie Autos oder Antiquitäten, “versilbern”, sprich zu Geld machen, können Sie als Eigenkapital für den Kredit eingesetzt werden.
Ein Grundstück oder eine Immobilie kann als Eigenkapital-Ersatz dienen. Die Bank sieht es als Sicherheit. Die Voraussetzung hierfür ist aber, dass das Grundstück nicht mit einer Grundschuld belastet sein darf. Das bedeutet: Ist es nicht zur Gänze abbezahlt oder haben Sie es bereits für einen anderen Kredit als Sicherheit hinterlegt, wird es die Bank als Eigenmittel ablehnen.
Ein weiteres Problem bei Grundstücken: Wenn Sie nicht alleiniger Eigentümer sind, sondern im Grundbuch ein weiterer Eigentümer vermerkt ist. Dann können Sie die Liegenschaft nicht einfach als Sicherheit für Ihren Kredit nehmen. Es benötigt vorher die schriftliche Zustimmung des Miteigentümers!
Haus kaufen ohne Eigenkapital: Ist das möglich?
Bei der Eigenrecherche im Netz sind Sie vielleicht schon über den Begriff der Eigenkapitalquote gestolpert. Sie besagt, dass Sie rund 20 % des Kaufpreises sowie der Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, etc.) als Eigenkapital zur Verfügung haben sollten. Bisher war das aber nicht bei allen Banken die gelebte Praxis. Laut Finanzmarktaufsichtsbehörde (kurz FMA) liegt bei 60% der abgeschlossenen Kreditverträge der Eigenmittelanteil unter 20%. Der Großteil davon ist variabel verzinst. Ein Umstand, der die momentane Marktlage sehr heikel gestaltet.
Warum? Variable Zinsen richten sich nach den Leitzinsen. Sinken die Leitzinsen, dann sinken auch die variablen Zinsen. Im Umkehrschluss: Steigen die Leitzinsen, steigen auch die variablen Zinsen. Die Kreditrate passt sich während der gesamten Laufzeit immer wieder dem neuen Zinsniveau an. (Wenn Sie eine genauere Erklärung der variablen Zinsen haben möchten, lesen Sie diesen Beitrag: Variable oder fixe Zinsen beim Kredit: 2 Zinsmodelle im Vergleich.
Momentan profitieren Sie als Kreditnehmer mit variablen Zinsen noch von der Niedrigzinsphase. Endet diese Phase und steigen die Zinsen rapide an, droht Ihnen eine finanzielle Mehrbelastung, die Sie vorab nicht eingeplant haben…. Die FMA möchte dieser Entwicklung am Immobilienmarkt entgegenwirken, indem sie Mindeststandards für die Vergabe von Krediten vorgibt. Einer dieser Mindeststandards betrifft die Höhe der Eigenmittel.
Banken dürfen nur mehr Kredite an Personen vergeben, die mindestens 20% Eigenmittel aufbringen!
(Quelle: https://www.statistik.at/atlas/?mapid=them_v_immopreise&layerid=layer1&sublayerid=sublayer0&languageid=0&bbox=669919,5822399,2084921,6618567,7 – Screenshot 05.07.22)
An einem Beispiel möchten wir Ihnen veranschaulichen, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen müssen, wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten:
Sie möchten eine 75 m²Wohnung in Innsbruck kaufen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier bei 5760 Euro. Rechnen Sie mit diesem Durchschnittspreis ergibt sich ein Kaufpreis von 432.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen ca. 10% des Kaufpreises. Zusätzliche 43.200 € für die Sie aufkommen müssen. Zusammengerechnet ergibt das einen Gesamtkaufpreis von 475.200 €.
Wenn die Mindeststandards für die Kreditvergabe eingeführt, müssten Sie somit 95.040 € mit reinen Eigenmitteln finanzieren. Für viele eine utopische Summe.
Stehen Ihnen die 20% Eigenmittel nicht zur Verfügung, wird Ihre Immobilienfinanzierung künftig abgelehnt… Es sei denn, einer der Ausnahmetatbestände trifft auf Sie zu.
Haus kaufen ohne Eigenkapital: In diesen Ausnahmefällen ist es möglich
Ausnahme #1 Regelmäßiges, überdurchschnittlich hohes Einkommen
Es gibt Banken, die Ihnen einen Kredit für einen Hauskauf ohne Eigenkapital gewähren (sog. Vollfinanzierung). Die Messlatte für eine solche Vollfinanzierung liegt hoch, da die Bank ein großes Risiko eingeht. Sie wird Ihnen einen solchen Kredit nur gewähren, wenn Sie eine sehr gute Bonität aufweisen: Das heißt, Sie müssen über ein sehr hohes und sicheres monatliches Einkommen verfügen. Als Kreditnehmer kommt Ihnen eine solche Immobilienfinanzierung aber teuer. Ohne Eigenkapital ist die aufgenommene Kreditsumme höher, somit auch die monatliche Kreditrate. Zudem berechnet Ihnen die Bank einen Risikoaufschlag, der zu einem höheren Zinssatz führt, was wiederum die Kreditrate erhöht…
Ausnahme #2 Im Besitz einer zweiten Immobilie
Sie besitzen eine weitere Immobilie oder Grundstück? Wenn Sie über keine anderen Eigenmittel verfügen, besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Bank eine Hypothek ins Grundbuch Ihrer Immobilie einträgt. Die Hypothek dient für die Bank als Sicherheit, falls Sie zahlungsunfähig werden.
Wichtig: Die Immobilie/das Grundstück muss lastenfrei sein. Ansonsten wird es die Bank als Sicherung ablehnen.
Ausnahme #3 Kauf einer Vorsorgewohnung
Haben Sie sich eine Vorsorgewohnung mit Umsatzsteuer (20% des Kaufpreises) erworben, können Sie sich diese 20% vom Finanzamt als Vorsteuer zurückholen. Das ist möglich, wenn die Vorsorgewohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet werden soll.
Manche Banken sehen den Betrag, den sie als Vorsteuer zurückerhalten, als Ersatz bei fehlendem Eigenkapital an.
Vorsicht: Diese Regelung ist der absolute Sonderfall und bedarf im konkreten Fall eine intensive Beratung!
Fazit: Finanzieren ohne Eigenkapital wird schwieriger, frühe professionelle Planung hilft
Vor der Kreditaufnahme ist es wichtig, dass Sie sich intensiv mit Ihren Vermögenswerten auseinandersetzen und prüfen, was als Eigenkapital von der Bank akzeptiert wird und was nicht
Tun Sie das nicht, droht Ihnen bei Kreditverhandlungen die ernüchternde Realität: Weniger Eigenmittel = höheres Fremdkapital = höhere Kreditraten und schlechtere Konditionen bei der Bank.
Daher umso wichtiger: Fangen Sie früh genug mit der Finanzierungsplanung an! Auf eigene Faust oder mit Hilfe eines Finanzberaters.
Ein erfahrener Berater hilft Ihnen dabei, eine Finanzierungsstrategie zu entwickeln, die Angebote von mehr als 100 Banken zu vergleichen und – wenn aktuell keine Finanzierung möglich ist – berät er Sie, wie Sie bis zum Hauskauf genügend Eigenkapital aufbauen können.
Die Berater von FiNUM nehmen sich bei einem unverbindlichen Beratungstermin die Zeit, auf Sie und Ihre individuelle Situation einzugehen.
Sie erreichen uns via Telefon (01 53419-90), via E-Mail (website@finum.at) und via Kontaktformular (klicken Sie hier!)
Foto: Wayhhome Studio-stock.adobe.com
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Mittlerweile bin ich am überlegen, mein Eigenkapital als Immobilienfinanzierung zu nehmen. Wichtig war hier zu lesen, dass man einen Teil des Eigenkapitals für weitere Rückladen behalten sollte. Ich werde letzteres mit einem Immobilienmakler besprechen.
Danke für Ihre Rückmeldung, bei weiteren Fragen, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren!